宝能旗下160套成交，位于深圳黄金地段，均价1

记者：陈荣浩 编辑：何小涛、魏文义 11月14日，国内领先的信托机构中信信托公开上市，处置姚振华旗下宝能城市股份有限公司14.08亿元坏账，引起业内广泛关注。处置的债务包括贷款本金10亿元，未偿利息2.265亿元，其他费用1.816亿元。抵押物为深圳市南山区留仙大道北侧宝能城市花园（东区）三期160套房产。产权性质为“商住混合用地/商业”。图片来源：上海联合产权交易所《每日经济新闻》（以下简称《每日经济新闻》）记者了解到，上述位于深圳主城区的房产已存在二按、三按、四按、司法等多项权利限制。丧失抵押品赎回权。据披露，中信信托已就债权问题向深圳市中级人民法院提起诉讼。上诉包括命令债务人支付回购价款、某些资产的收入、违约金和其他相关费用。并声称其享有优先受偿抵押品拍卖成交价款的权利，并要求宝能地产、宝能控股承担连带付款责任。目前，该案已进入第一审程序，预计于2025年第四季度开庭审理。值得一提的是，作为债权人，中信信托此次在pag-bid中采用了“不下移预设价格，而是下设维持定价”的线上规则。作为被拍卖的宝能部分，记者每次梳理都发现，今年以来，宝能已有不少权益和资产被扔掉。 160 栋房屋以“无预设底价”拍卖。本次贷款涉及的抵押品为宝能城市股份有限公司名下的深圳市南山区留仙大道北侧宝能城市花园（东区）项目三期160套房屋。前述债权标的房产均位于南山区核心区域，且深圳地区交易活跃度较高。乐友家数据显示，宝能城市花园（东区）目前在售单位为57套。社区挂牌均价10.58万元/平方米，不同户型、楼层价格差异明显。例如，75.5平方米左右的三居室总价约为560万至650万元，92平方米左右的四居室总价通常集中在800万至898万元，135平方米的大户型总价通常集中在800万至898万元。单位米一般在1200万元以上。该项目为一套135平方米的房屋，有5间卧室、2间客厅、2间浴室。业主挂牌价为1338万元，折合单价约为9.91万元/平方米。值得一提的是，宝能城市花园所在的南山西丽区域并非真正意义上的典型豪宅区域。宝能城市花园作为西丽豪宅的标杆，已成为该区域突破西丽房价上限的楼盘之一。 2021年楼市高峰时，成交价高达15万元/平方米。记者注意到，中信信托处置宝能资产的竞价规则采用了“不预设转让价，而是设定维持价”的模式，打破了不进行资产处置的传统定价惯例。 “过去，更传统的止赎拍卖n method 为起始价，即底价。起拍价约为参考价的70%。不设定底价意味着潜在投资者不必面对固定的门槛价，而设定底价的主要目的是为了防止房产被低价出售。 “11月15日上午，止赎市场一位从业者表示。对于公司的信任叙述技巧、竞价操作技巧、舆情管理技巧。“公司需要对物业更加熟悉，‘尽职调查包’一定要厚，不然市场会用脚投票，品牌就会沦落到沦陷的地步。”高成远分析道，宝能的债务困境已经进入“深水区”。集团处置14.08亿元不良资产只能算是债务困境的“冰山一角”。天眼查显示，今年11月，宝能投资集团整体落实金额超过500亿元，其中宝能地产落实超过30亿元，宝能汽车落实超过120亿元。 2025年前两个月，姚振华多起案件被多家法院执行，新增执行费用合计超过47亿元。进入2025年，宝能债务压力持续上升。大量的股权和资产被扔掉了。记者发现，2025年2月，宝能持有的新疆前海联合基金30%股权以3766万元成交，较首次拍卖价格下降44%。基金管理规定值得关注。该模式从2020年高峰时的496.27亿元跌至2024年底的97.51亿元。本次交易后，上海证券取代钜盛华成为前海联合基金第一大股东，宝能集团结束了继续公共基金的作用。今年6月，观致汽车常熟生产基地以16亿元底价在止赎拍卖平台挂牌，但最终因无人竞价而被拒绝。该基地建筑面积约19万平方米。它是宝能投资数十亿元的汽车制造基地，优质项目曾被视为宝能系的主要资产之一。京东止赎数据显示，宝能城市花园四期（东区）项目12处房产已被止赎。此次拍卖于12月8日开始，申请人为中信银行国际（中国）有限公司，回顾宝能系的发展历程。程先生介绍，2015年，万科随后大举扩张，导致资本市场剧烈震荡，负债率居高不下。近年来，在房地产行业调整和金融改革的背景下，融资环境趋紧，宝能的流动性危机逐渐显现，资产处置成为缓解债务压力的主要途径。从情况来看，处置的资产规模与巨额债务相比，仍是九牛一毛。中国城市发展研究院投资部副主任袁帅认为，宝能14.08亿债务的处置结果如能妥善转让，将对后续债务重组进程产生重要影响，可为其他债权人的处置提供参考；如果处置受阻，尤其会进一步强化市场对宝能偿债能力的担忧。高成远指出，当信托尾部被拍卖时，相当于对宝能整个资产池敲出了一个“钉子价”：一是锚定系数。当其他金融机构讨论债务延期时，他们会使用这个交易价格作为折扣基准，锁定整体减债空间；其次，示范系数，如果中信信托通过“竞价+底价”实现高额回收，后面排队的大债权人将拒绝“债转股”的长期方案，要求复制一份现金回收路径，倒逼宝能从“时间换空间”走向“资产换现金”。记者|陈荣浩返回搜狐查看更多